La vivienda atraerá un billón de pesetas del dinero negro que aflore este año

La llegada del euro supondrá que este año se inviertan 1,6 billones de pesetas (9.600 millones de euros) de dinero negro, según el Servicio de Estudios del BBVA. De esa cantidad, las dos terceras partes (más de un billón) corresponde al sector inmobiliario. Hasta julio ya se había llegado a 800.000 millones. El BBVA prevé que el 12% de las operaciones de compraventa de inmuebles se deberá al denominado 'efecto euro', por el que se realizarán un total de 100.000 transacciones. Esta situación ha contribuido a que el precio de la vivienda aumente el 14% este año y, al tiempo, que frene la caída de la economía.

Durante este año, el BBVA prevé un total de 900.000 transacciones inmobiliarias, frente a 1,1 millones del año pasado. Será en 2002 cuando el mercado inmobiliario tenga referencias más reales, que el banco cifra en 675.000 compraventas. Entonces, excluido ya el denominado 'efecto euro' y la acusada subida de precios que de él se ha derivado, el sector volverá a la normalidad. 'La demanda de viviendas continuará debilitándose a lo largo del año que viene por la desaceleración de la inversión empresarial, el menor ritmo de creación de empleo y el menor crecimiento de la renta de las familias', señala Miguel Sebastián, responsable del servicio de estudios del banco.

Para 2002 prevé un aumento medio de los precios de la vivienda del 5%, mientras que para 2003 la tasa de evolución podría ser negativa. Estos datos contrastan con el encarecimiento de las viviendas estimado para el año en curso, que la entidad coloca en el 14%. En julio, el precio medio del metro cuadrado en España se colocó en 171.430 pesetas.

Pero el ritmo de actividad pronosticado para un año y otro nada tiene que ver. En 2001, las viviendas iniciadas no alcanzarán las 500.000 unidades (la producción disminuirá un 17% respecto a 2000), mientras que en 2002 la cantidad bajará hasta 375.000 viviendas, el 25% menos.

El sector de la construcción se verá afectado por este descenso de la edificación residencial. Pero el buen comportamiento de la obra civil permitirá que la actividad crezca en este ejercicio por encima de lo que había previsto el banco. Hasta julio, la obra civil subía el 5,8%, y para 2002 se espera una media de crecimiento del 5%, con lo que el sector constructor en su conjunto elevará su actividad un 2%.

El menor crecimiento del empleo en los dos primeros trimestres del año (sólo 100.000 nuevos puestos de trabajo, según la EPA), la merma de las expectativas de las familias, que se trasladará al consumo, y la menor tasa de creación de hogares (con un incremento interanual del 0,2% a junio, porcentaje sólo equiparable con el principio de la década de los noventa), contribuirán a que la demanda de viviendas se deteriore por su agotamiento. Además, las familias están viendo negativamente afectada su riqueza financiera a raíz del descenso de los precios de los activos bursátiles y los fondos de inversión.

La rebaja de los tipos de interés, de más de 75 puntos básicos desde principios de este año, no ha servido para compensar el aumento de los precios inmobiliarios, con lo que el esfuerzo financiero necesario para que las familias accedan a una vivienda en propiedad está en el 43,3% del salario medio (en julio). Ese porcentaje ha aumentado 0,3 puntos respecto al primer trimestre de 2001 y 2,3 puntos en comparación del año anterior.

De esta manera, cada vez se amplía más la diferencia entre los precios medios de los pisos que se ofrecen en el mercado y los precios que las familias pueden pagar, que, en opinión de Ignacio San Martín, economista del BBVA experto en el sector inmobiliario, está en 14 millones de pesetas. A su juicio, en 2002 esta diferencia podría ampliarse más aún y repercutir negativamente a la demanda de vivienda. La ralentización de las ventas de inmuebles tendrá mayor incidencia en las zonas turísticas y en las ciudades de tamaño medio.

Aumento del crédito

En cuanto a la financiación inmobiliaria, al contrario de lo que sucede en el resto de Europa, en España ha continuado manteniéndose a unos ritmos de crecimiento del 23% en los dos primeros trimestres de 2001, si bien en agosto la tasa de aumento se situaba por debajo, en el 18,6%. A finales de año los tipos de interés podrían situarse en el 3,5%, según las previsiones del servicio de estudios del BBVA, con lo que la capacidad de pago de las familias pasaría de los 14 millones antes mencionados a los 15 millones. En 2002 dicha capacidad de pago podría aumentar hasta 15,5 millones de pesetas.

No obstante, el banco opina que a finales del año que viene los tipos de interés pueden repuntar hasta el 3,75%.